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Invertir en ladrillos con menor costo tributario

La nueva normativa busca estimular la edificación, incentivando a los inversores con un ahorro del 25% en impuestos.

Beatriz Pisano

Supongamos un edificio flamante cuyo precio de venta alcanza los dos millones de dólares y a la sociedad de inversores que logró construirlo. Imaginemos, entonces, que el valor fiscal de la edificación es de un millón de dólares. Y que ha llegado, para cada integrante, la hora de tomar posesión de su unidad respectiva. Si los inversores constituyeron una sociedad anónima, ésta transfiere las unidades a los socios. Y, al momento de transferirlas, la sociedad debe pagar el 25% de la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal (renta bruta), por impuesto a la renta empresarial (IRAE). Es decir, deben pagarle USD 250.000 a la DGI.

Si en vez de una sociedad anónima los inversores constituyen un fideicomiso de construcción al costo, al momento de transferir la unidad terminada a los inversores, el fideicomiso no paga IRAE. Esto representa un ahorro del 25% sobre la renta bruta. En el ejemplo supone nada menos que ahorrarse doscientos cincuenta mil dólares.

Una vez que el bien entra al patrimonio del inversor y éste decide venderlo, deberá pagar los impuestos como siempre (IRPF o IRAE según corresponda). Es decir que el ahorro previsto en la nueva norma alcanza solo al momento de transferir la unidad construida al inversor.

Tendencia de la “inversión en ladrillos”

El sector vivió un crecimiento sostenido entre 2005 y 2012.

La inversión en la construcción pasó de algo más de 1.500 a 6.000 millones de dólares y el porcentaje del sector en el PIB uruguayo pasó del 9% al 12% . Este “boom”, originado mayoritariamente en inversiones de carácter privado, presenta una desaceleración en lo que va de 2013.

Las causas las encontramos en diversos factores tales como el aumento de los costos de construcción a nivel nacional. No podemos olvidar además el contexto económico internacional.

En este escenario, nos encontramos frente a una medida que supone darle estímulo a la industria.

Nueva opción para construir: el fideicomiso de construcción al costo

Este tipo de estructura está pensada no solo para la construcción de viviendas para uso personal o familiar, sino para emprendimientos inmobiliarios con fines de inversión. Esto es, construir para la venta o el arrendamiento a terceros.

Una ventaja de este fideicomiso es que puede destinarse a la construcción de cualquier tipo de edificación, ya sea por ejemplo un edificio, un condominio o un barrio cerrado. Además, debe tenerse en cuenta que, como ocurre en todo fideicomiso, los bienes transferidos al mismo quedan protegidos de cualquier acreedor que pudiera tener el inversor. Tales bienes constituyen un patrimonio “autónomo”, independiente del de los inversores.

Si bien en la práctica lo usual es que los inversores recurran a la sociedad anónima para la realización de proyectos inmobiliarios, a partir de la nueva normativa esto posiblemente cambie.

Requisitos para poder aplicar la norma

Los inversores nombran un administrador (fiduciario) de los bienes aportados. Y el fiduciario es quien lleva adelante el proyecto inmobiliario.

De acuerdo a la norma, el objeto del fideicomiso debe ser la construcción de bienes inmuebles destinados a ser transferidos a los inversores originales. A su vez, los inversores deben necesariamente ser los que realizan los aportes para la construcción del inmueble.

Los aportes van a ser destinados a comprar el terreno, a la construcción de las unidades y al pago de todo gasto o impuesto relacionado con el fideicomiso. El monto de los mismos debe estar establecido en el contrato de fideicomiso. En caso de aportarse un terreno, el valor del aporte equivaldrá al monto del terreno mencionado en la escritura.

Dicho valor no podrá ser inferior al valor catastral (fijado por la Dirección Nacional de Catastro).

Ahorrar en impuestos

La norma que regula el IRAE establece que los bienes adjudicados o dados en pago a los socios y accionistas, por contribuyentes de este impuesto, generan renta bruta (diferencia entre el precio de venta en plaza y el valor fiscal). Y a esta renta bruta corresponde aplicar la tasa del 25%.

La nueva normativa supone un cambio al IRAE, al establecer que la renta bruta se determina como la diferencia entre los aportes de los inversores y el valor fiscal del inmueble. En pocas palabras esto significa que no habrá renta bruta y el impuesto será cero.

En definitiva, optar por crear un fideicomiso de la construcción al costo significa un ahorro de impuestos. Ello, junto a una correcta planificación fiscal, aseguran una ventaja para el inversor a la hora de hacer negocios.

Reconocimiento de una realidad

La nueva norma no solo le otorga un incentivo al sector, sino que además viene a reconocer una realidad que se encontraba implícita. Esto es, la transferencia de las unidades del fideicomiso al patrimonio de los inversores originales no debe estar gravada. Y así lo reconoció la norma.

Decreto 27/013:

“…se entenderá por fideicomisos de construcción al costo, aquellos que cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

a) Tengan por objeto la construcción de bienes inmuebles destinados a ser transferidos a los fideicomitentes en cumplimiento del contrato de fideicomiso.

b) En virtud del referido contrato, los fideicomitentes se obliguen a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso para la consecución de su objeto...”.

El Empresario (EL PAIS) – 21/6/2013.

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