Precio de la vivienda sostenido en 2009

En la crisis internacional actual, el precio de las propiedades en los países desarrollados fue uno de los principales protagonistas. En esta nota, evaluaremos el punto de contacto de la crisis internacional con nuestro país a través del precio de las propiedades y la actividad de construcción de nuevas viviendas.

Uno de los motores de la construcción en nuestro país desde 2004 ha sido la demanda de propiedades desde el exterior, principalmente en los balnearios de la zona este. La demanda no fue la tradicional proveniente de argentinos o brasileños, los nuevos inversores que aparecieron en escena fueron europeos y estadounidenses debido entre otras cosas al desfasaje de precios por metro cuadrado con otras partes del mundo. Por lo tanto, luego de producida una fuerte baja del precio de las propiedades en todos los países industrializados se torna pertinente la pregunta sobre qué tipo de contagio recibiremos en esta materia.

ACTIVIDAD

Un primer impacto podría ocurrir en la reducción de las compraventas de propiedades horizontales. El índice de actividad inmobiliaria que elabora el INE registra en el trimestre septiembre-noviembre transacciones que expresadas en dólares acusan una caída del 3% en relación al máximo observado en el trimestre julio-septiembre del 2008. De todas formas es una caída leve y todavía se encuentra un 5% por encima del nivel observado un año atrás y un 36% mayor que el nivel del primer semestre del 2005.

Uno de los motores de la demanda local por vivienda se encuentra en el crédito bancario. En el Gráfico Nº 1 se puede observar el acumulado mes a mes desde mayo del 2007 del crédito para viviendas indexado al IPC. La tendencia es creciente en forma sostenida en un ambiente de competencia entre los bancos por captar clientes en este segmento. El stock actual es de aproximadamente $ 2.863 millones lo que equivale a US$ 125 millones.

Se trata de un mercado con gran potencial y se estima que los bancos seguirán compitiendo en este segmento, al que se anuncia se incorporará próximamente el BHU. Alcanza con tomar en cuenta que este stock representa apenas 3.639 créditos otorgados para percibir el potencial de crecimiento que existe.

El principal escollo se puede encontrar en la demanda de las familias ya que la tasa de interés ha aumentado (del 4,3% al 5,6% entre octubre del 2007 y enero del 2009) y la situación macroeconómica actual da para pensar que en el 2009 seguirá subiendo. Por ejemplo, los títulos públicos en UI están pagando tasas del orden del 9% anual, más de cinco puntos porcentuales por encima de lo que pagaban en agosto pasado.

INGRESOS

La tasa de interés tiene incidencia en la cuota del crédito a largo plazo y la demanda del crédito depende de la relación entre la cuota con el alquiler y con el ingreso de los hogares. Hay que tener en cuenta que cada punto porcentual en la tasa anual real implica un aumento del orden del 10% real en la cuota mensual, dependiendo del plazo al que se haya otorgado el préstamo. Por lo tanto, si la tasa sigue subiendo, es posible que la demanda por créditos deje de oficiar como motor del mercado inmobiliario o como sostén de los precios.

El alquiler es el otro punto de referencia. Los alquileres nuevos han aumentado en el último año. Si se toman los valores de septiembre el incremento es del 20% nominal, lo que en términos de salarios representa un 9%. Los nuevos contratos de alquiler relevados representan poco más del 1% del total de alquileres que se consideran para ver la contribución de este rubro en la inflación. Por lo tanto, a pesar que han aumentado fuertemente en el último año y se encuentran un 27% por encima del promedio de alquileres, el movimiento en el alquiler promedio es muy lento.

En el Gráfico Nº 2 se observa el alquiler promedio en relación al salario líquido de los trabajadores, que permite extraer dos conclusiones. En primer lugar el nivel actual es un 80% del promedio del año 2000; por lo tanto, en un contexto de recuperación salarial todavía no se llega al peso que tenían los alquileres en el pasado sobre el presupuesto familiar. Segundo, el impacto de los nuevos alquileres que son más altos que los antiguos genera el inicio de un tramo ascendente en la gráfica en el último año, que se sostendrá en el 2009.

COSTOS

Por su parte, los precios de venta de la nueva vivienda serán superiores pues es más caro el metro cuadrado de reposición. Esto se debe al empuje de costos tal como lo registra el índice de costos de la construcción que releva el INE y que recientemente certificara según las normas ISO.

En el Gráfico Nº 3 se observa el costo de la construcción en dólares. La recuperación desde el piso de la crisis del 2002 ha sido muy fuerte, ubicándose en la actualidad en más del doble (115%) del valor de hace tan solo cinco años.

A su vez, entre los componentes se observan altas mayores en el componente mano de obra que aumenta 139% en cinco años y en el agregado denominado materiales que registra una variación del 129% (ver cuadro adjunto). En este segundo caso, la evolución depende de los mercados internacionales y en particular de la demanda regional y en este sentido se espera una evolución más moderada e incluso descendente en dólares para el próximo año. En el caso de la mano de obra, el reciente convenio salarial prevé incrementos reales que difícilmente resulten inferiores a la devaluación, alimentando al alza el costo del metro cuadrado.

Previendo el impacto del ajuste de precios desde el exterior, el Gráfico Nº 4 permite concluir que desde la recuperación, los costos en dólares en Uruguay han subido más que en Argentina pero bastante menos que en Brasil. Este último caso sigue una evolución muy parecida a la observada en los mercados de los países industrializados y el dato de diciembre ya se encuentra un 20% por debajo del promedio de todo el año.

PERSPECTIVAS

Hay mucha construcción en curso en el país. Esta oferta podría hacer fuerza a la baja en el precio de las propiedades en el 2009, sin embargo, la situación descripta en esta nota nos hace pensar que no van a haber cambios significativos. Los precios en dólares de la vivienda no van a registrar las grandes variaciones a que estamos acostumbrados a asociar a la palabra crisis o recesión. De todas formas, seguimos pensando que las dificultades se van a observar entrado el 2010.

Por el lado de la demanda para vivienda, el crédito bancario para comprar apenas está comenzando a aparecer en el mercado y tiene espacio para crecer. Sin embargo lejos de abaratarse por la competencia entre bancos se está encareciendo por el aumento del riesgo país. Pero, para que la demanda de créditos desaparezca, la cuota del préstamo tiene que subir mucho en relación con el nivel de alquileres y ello no parece factible.

En efecto, mientras no se agrave la situación en el mercado laboral, el nivel de salarios proyectado para el 2009 puede soportar los actuales niveles de alquileres en pesos e incluso una suba. En términos históricos el alquiler está pesando menos en el salario mensual que en el período de crecimiento de fines de los noventa, lo cual también avala que los valores actuales no van a sufrir un ajuste a la baja.

Por otro lado, si los alquileres se sostienen o pueden subir se transforman en una buena alternativa de inversión, lo cual sigue manteniendo el precio de la vivienda al aportar una demanda adicional.

Por el lado de los costos tampoco hay posibilidades de una caída en los precios debido a que la mano de obra va a sostener los niveles actuales en dólares.

HORACIO BAFICO y GUSTAVO MICHELIN